= envolée de la valeur des maisons (comment est-ce possible ???)
Par Chris Hamilton – Le 3 juin 2020 – Source Econimica
Comme le dit le vieil adage, l’immobilier est une question d’emplacement, d’emplacement et d’emplacement. C’est pourquoi j’ai voulu offrir une vue régionale et par état de la situation, où le déclin de la population totale, le déclin important des personnes ayant un emploi et le déclin de la population des moins de 60 ans se déroulent parallèlement à une résurgence des évaluations et de la construction de maisons en fonction des taux d’intérêt.
Premièrement, la variation annuelle de la population totale régionale. La croissance dans les quatre régions ralentit, mais des déclins purs et simples sont en cours dans le Nord-Est et le Midwest.
Variation annuelle de la population (en millions), par région, au cours de la dernière décennie. Décélération de la croissance et déclin pur et simple.
Nord-Est
La croissance démographique du Nord-Est, longtemps en perte de vitesse, s’est transformée en un déclin pur et simple de la population. La croissance de la population est toujours un indicateur de la croissance potentielle des personnes employées.
Variation annuelle de la population totale et des employés
Sur une base annuelle, la population des moins de 60 ans du Nord-Est diminue désormais d’environ un demi-million de personnes, ce qui équivaut à la perte annuelle d’une ville de la taille de Baltimore. Ce dépeuplement de la population en âge de travailler réduit le nombre d’employés potentiels et d’acheteurs/de locataires potentiels, tandis que le nombre de personnes âgées (vendeurs potentiels de maisons) augmente considérablement.
Variation annuelle de la population des moins de 60 ans par rapport à celle des plus de 60 ans
En résumé
- Déclin de la population totale
- Baisse de la population des moins de 60 ans (acheteurs potentiels) et hausse de la population âgée (vendeurs potentiels)
- Forte baisse de la population active (acheteurs/locataires potentiels) et diminution de la quantité future d’employés potentiels
- Des taux hypothécaires plus bas que jamais
- Accélération de l’activité de construction et augmentation du nombre total d’unités de logement
- Hausse des prix des logements
Midwest
Des décennies de décélération de la croissance se sont transformées en décennies probables de déclin démographique.
Variation annuelle de la population totale du Midwest et des employés
La population du Midwest âgée des moins de 60 ans diminue d’environ 350 000 personnes par an, ce qui équivaut à la perte annuelle d’une ville de la taille de Cleveland, tandis que la population âgée de plus de 60 ans connaît une croissance à peu près équivalente.
Évolution en glissement annuel de la population des moins de 60 ans et des plus de 60 ans dans le Midwest
En résumé
- Déclin de la population totale
- Déclin de la population des moins de 60 ans (acheteurs potentiels) contre explosion de la population âgée (vendeurs potentiels)
- Forte baisse de la population active (acheteurs/locataires potentiels) et diminution de la quantité future d’employés potentiels
- Des taux hypothécaires plus bas que jamais
- Accélération de l’activité de construction et augmentation du nombre total d’unités de logement
- Prix des logements élevés mais stables au cours de la dernière décennie
Ouest
Accélération de la décélération de la croissance… et de la croissance potentielle.
Variation d’une année sur l’autre de la population totale et des employés
La population des moins de 60 ans diminue maintenant d’environ 200 000 personnes, ce qui équivaut à la perte annuelle d’une ville de la taille de Tempa. Encore une fois, cette accélération de la décélération est aussi une accélération de la décélération de la croissance potentielle future… ou de la probabilité d’un déclin pur et simple parmi les employés, les consommateurs, les acheteurs de maison par rapport à la montée en flèche du nombre de personnes âgées.
Variation annuelle des populations de moins de 60 ans et de plus de 60 ans
En résumé
- Ralentissement de la croissance de la population totale
- Déclin de la population des moins de 60 ans (acheteurs potentiels) contre explosion de la population âgée (vendeurs potentiels)
- Forte baisse de la population active (acheteurs/locataires potentiels) et diminution du potentiel de croissance future de l’emploi
- Des taux hypothécaires plus bas que jamais
- Accélération significative de l’activité de construction et augmentation du nombre total de logements
- Flambée des prix des logements
Sud
Le Sud est la principale source de croissance de la population américaine, bien qu’un ralentissement y soit également perceptible.
Variation annuelle de la population totale et des employés
La décélération de la croissance des moins de 60 ans signifie un ralentissement significatif de la croissance potentielle de l’emploi, même dans le Sud.
Variation en glissement annuel des moins de 60 ans par rapport aux plus de 60 ans
En résumé
- Décélération de la croissance de la population totale
- Décélération de la population des moins de 60 ans (acheteurs potentiels) par rapport à l’explosion de la population âgée (vendeurs potentiels)
- Forte baisse de la population active (acheteurs/locataires potentiels) et ralentissement du potentiel de croissance de l’emploi à l’avenir
- Des taux hypothécaires plus bas que jamais
- Accélération significative de l’activité de construction et augmentation du nombre total de logements
- Flambée des prix des logements
État par État
Le nombre d’États connaissant un dépeuplement pur et simple est en forte hausse…. et les 17 États actuels qui se dépeuplent à partir de 2020 seront probablement rejoints par 13 autres États en transition vers le dépeuplement d’ici la fin de l’année 2021.
États en voie de dépeuplement en 2020.
États à croissance démographique minimale… susceptibles de se dépeupler complètement en 2021.
États dont la population continue de croître mais dont la croissance ralentit.
États dont la croissance démographique est supérieure à 1 %. Seuls l’Idaho et l’Arizona connaissent actuellement une croissance qui accélère.
Cependant, d’après mes calculs rapides, d’ici 2020, 38 États verront leur population de moins de 60 ans décliner… et seulement 12 États continueront à voir leur population en âge de travailler, leurs acheteurs potentiels et leur demande de produits biologiques augmenter. Mais le nombre d’États où la population en âge de travailler continue de croître ne sera plus qu’à un chiffre dans les deux prochaines années.
En décomposant cette dynamique, État par État.
Californie
Le ralentissement de la croissance démographique s’est transformé en dépeuplement.
Variation annuelle de la population totale et des employés
Le déclin de la population totale observé en 2020 n’aurait pas dû être une surprise, car la pyramide démographique inversée est en cours depuis longtemps en Californie. Il est clair que le déclin de la population totale sera persistant et que le potentiel de croissance de l’emploi sera limité par le déclin de la population en âge de travailler.
Évolution annuelle de la population californienne âgée de moins et de plus de 60 ans
La flambée des prix de l’immobilier en Californie et l’augmentation de l’activité de construction (grâce à la baisse constante des taux hypothécaires sous l’impulsion de la Réserve fédérale) ont pour toile de fond une dépopulation séculaire. Les experts expliquent que la hausse des prix des logements est due à une pénurie de logements plutôt qu’à une frénésie spéculative… mais les données suggèrent le contraire.
Michigan
Variation en glissement annuel de la population totale et des employés.
Variation annuelle des moins de 60 ans par rapport aux plus de 60 ans.
Hausse des prix des logements et de l’activité de construction par rapport à la baisse de la population totale, de la population en âge de travailler et des employés.
Virginie occidentale
Évolution en glissement annuel de la population totale, des salariés.
Évolution en glissement annuel de la population des moins de 60 ans par rapport à celle des plus de 60 ans.
La Virginie-Occidentale connaît une augmentation de l’activité de construction et une hausse constante de la valeur des maisons, alors que le nombre d’employés, la population totale et la population en âge de travailler sont en baisse. Le terme FUBAR semble approprié ici.
Illinois
Variation annuelle de la population totale et des employés.
Variation annuelle de la population des moins de 60 ans et des plus de 60 ans.
L’Illinois est l’exemple type de l’impact de la Fed sur les évaluations du logement, en dépit de tous les facteurs fondamentaux organiques. Au lieu que le coût du logement reflète sa juste valeur marchande… il reflète ce que la Fed et les banques veulent qu’il soit… sinon la Fed et les banques qui détiennent ces hypothèques sont assises sur du papier sans valeur qui devrait probablement être marqué à zéro.
Quel est le rôle de la Réserve fédérale dans la hausse des prix de l’immobilier ? La Fed fixe le taux des fonds fédéraux (base des prêts au jour le jour) qui sert de base au reste de la courbe des taux d’intérêt. La politique de taux d’intérêt zéro de la Fed, associée à l’achat par la Fed de titres du Trésor américain et de titres adossés à des créances hypothécaires, a soutenu le marché du logement. Quelle entité privée achèterait des hypothèques sur 30 ans dans des endroits qui sont actuellement en train de se dépeupler et qui se dépeupleront à grande échelle pendant la durée de vie de ce prêt ? Malgré la majorité de l’Amérique qui connaît soit une dépopulation totale, soit une dépopulation parmi les populations de moins de 60 ans, la demande de logements explose, tout comme les avoirs de la Fed en titres adossés à des créances hypothécaires et en obligations du Trésor.
L’explosion de la demande de logements est réelle, mais pour toutes les mauvaises raisons. Il ne s’agit pas vraiment d’une offre insuffisante de logements, mais d’une surabondance de liquidités et d’une pénurie d’actifs potentiels permettant d’obtenir un rendement « sûr ». Avant 2008, les retraités et ceux qui approchaient de la retraite orientaient leurs portefeuilles vers les obligations pour atténuer la volatilité des actions « plus risquées ». Mais après plus d’une décennie de politique monétaire restrictive (ZIRP) de la Fed (qui a artificiellement fait chuter les taux des obligations et des certificats de dépôt), la population croissante des futurs retraités et des retraités a tourné son regard vers les biens immobiliers. La demande de rendements « sûrs » de 5 %, 6 % et 7 % fournis par les propriétaires a remplacé les obligations. Les étrangers, les spéculateurs ont tous suivi la tendance à la hausse.
L’effet de richesse immobilière induit par la Réserve fédérale fait croire aux propriétaires qu’ils sont assis sur une véritable richesse, alors que la valeur de leur maison s’envole et que les taux hypothécaires chutent. La Fed, tout comme Bernie Madoff, gère un Ponzi dans lequel les propriétaires se croient riches (pensez à HELOC, à l’hypothèque inversée ou à MEW). La seule différence entre Madoff et la Fed, c’est que la Fed peut imprimer tous les dollars qu’elle veut (sans tenir compte de l’inflation). Si/quand cela sera nécessaire, la Fed (ou une entité mandatée) commencera probablement à acheter les logements excédentaires avec l’argent de sa presse à imprimer (même si c’est seulement pour les démolir). Cela commencera probablement dans les États/zones rurales de toute l’Amérique où le dépeuplement est le plus grave.
Mais les plus touchés par ce Ponzi de la Fed sont les jeunes adultes. Ils ont peu ou pas d’actifs (en hausse avec l’inondation de liquidités de la Fed). Ils sont noyés dans la flambée des loyers, les prêts prédateurs pour l’éducation, les coûts des garderies, les assurances, les co-paiements et l’inflation générale. Ils font plus d’études, s’endettent davantage et ont moins de résultats. Il en résulte une augmentation spectaculaire de l’âge des premiers mariages, un effondrement des taux de fécondité et des naissances.
Essentiellement, plus la Fed (et les banques centrales du monde entier) vont loin dans leur plan d’inflation des actifs (la base du pic d’inflation national et mondial parallèlement à un arrêt/redémarrage mondial de la production), plus la population future s’enfonce… et plus la Fed devient influente et puissante.
Chris Hamilton
Traduit par Hervé, relu par Wayan, pour le Saker Francophone